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Bailleurs


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HABITATION, L'INDICE PROFESSIONNEL

IRL DU 4ème TRIMESTRE 2014 s'établit à 125.29.

 

BAUX D'HABITATION

 

Quelles sont les règles applicables en matière de logement de fonction?

Le bail pour logement de fonction n'est pas oulis à la loi de 1989 mais aux dispositions du droit commun, c'est à dire régit par le code civil. Son contenu est donc libremais deux obligations restent à la charge du bailleur : louer un logement décent (voir notammet notre article de ce mois-ci concernant lescritères de décence) et annexer un dossier de diagnostic technique au contrat.Il est également consseiller de prévoir des clauses particulières adaptès à ce type de contrat (par exemple une clause spécifiant qu'il s'agit d'un logement de fonction avec l'identité du salarié et qu'il ne s'agit pas de sa résidence principale, une autre prévoyant la résiliation du bail en cas de rupture du contrat de travail).

Est-ce que le locataire intérimaire, qui bénéficie de contrats successifs, peut prétendre au délai de préavis réduit en cas de congé?

A notre connaissance, aucune décision de la Cour de cassation n'est intervenue en la matière. Néanmoins, des décisions de tribunaux d'instance et de cours d'appel assimilent l'intérim au CDD. Ainsi par exemple la cour d'appel de Nancy a considéré que la "cessation d'une mission d'interim qui n'est pas suivie immédiatement d'une nouvelle mission constitue bien une perte d'emploi au sens de l'article 15 l de la lo du 6 juillet 1989" (arrêt du 19/09/2002). A moins que les missions d'intérim du locataire ne s'enchainent sans discontinuer, celui-ci peut donc revendiquer le bénéfice du préavis réduit lors de chaqe fin de mission.

 

L'obligation de jouissance paisible pesant sur le bailleur est-elle à l'épreuve des puces?

Cour d'appel de Douai, 3ème Chambre, 16 Octobre 2014 n°14/693, 13/05008

L'ifestation d'un logement par des puces constitue un vice affectant les lieux loués et l'obligation du bailleur d'asurer au locataire une juissance paisible du logement ne cesse qu'en cas de force majeure. Le bailleur engage donc bien sa responsabilité et doit indémniser le preneur au titre du trouble de juissance éprouvé.

 

Bail d'habitation déménagement à la Cloche de Bois

Décret n°2011-945 du 10 Août 2011

Cette procédure permet une reprise des lieux abandonnés dans un délai plus court que celui engendré par une procédure d'expulsion (procédure au minimum 3 mois en raison des étapes et délais à respecter.

Son champ d'application est limité à la résiliation des baux d'habitation non meublés à usage de résidence principale.

Cette nouvelle procédure se déroule donc en 5 étapes, brièvement récapitulée :

  1. Lorsque le bailleur soupçonne le locataire d’avoir quitté les lieux, il peut lui adresser, par acte d'huissier, une mise en demeure de justifier qu’il occupe le logement ; (Article 14-1 de la loi du 6/07/89)
  2. Un mois après la signification de cette mise en demeure, demeurée sans effet, l’huissier de justice dresse un procès-verbal établissant l’abandon, la liste des biens laissés sur place et leur valeur marchande ; (Article 14-1 de la loi du 6/07/89)
  3. La résiliation du bail peut alors être demandée par le bailleur par voie de requête. La demande peut aussi porter sur la question du sort des biens laissés dans le logement et sur la condamnation du locataire au paiement des sommes dues en vertu du contrat de bail. Attention, l’ordonnance du juge est insusceptible de recours. (Décret 2011-945)
  4. L’ordonnance doit être signifiée dans un délai maximum de 2 mois à compter de sa date, sinon elle sera non avenue. Cette signification doit respecter, sous peine de nullité, les mentions prescrites pour les actes d’huissier. Le décret prévoit également la possibilité pour le locataire de former opposition à cette ordonnance, en respectant certaines conditions. (Décret 2011-945 ci-dessous)
  5. En l’absence d’opposition dans le délai d’un mois, l’huissier de justice dresse un procès-verbal de reprise des lieux et le signifie au locataire qui a quitté le logement. Il pourra même expulser le locataire qui viendrait de nouveau à occuper les lieux. (Décret 2011-945 ci-dessous qui a ajouté un chapitre II aux dispositions du décret du 31 juillet 1992 relatif aux procédures civiles d’exécution)

Ainsi cette nouvelle procédure n’est pas sans nous évoquer celle de l’injonction de payer, dans laquelle est rendue une ordonnance sur requête du créancier et qui aboutit à l’obtention d’un titre exécutoire dans un délai moindre qu’une procédure au fond.

Cependant le législateur n’a prévu aucune disposition relative au coût des actes et des formalités occasionnés par cette procédure, ainsi une question reste :

Qui aura la charge de supporter les frais engagés pour cette procédure ?

On peut aisément penser que dans la pratique, quelle que soit la réponse en droit, le bailleur sera seul face à ces frais puisque le locataire a disparu.

Une société peut-elle se porter garante dans le cadre d'un bail d'habitation meublé résidence principale?

Pour qu'une société puisse valablement se porter caution, il faut que son objet social prévoit expréssément et que l'acte de cautionnement soit rédigé et signé par un représentant habilité de le faire. A défaut d'être prévu par l'objet social, une décision spécifique des associés prises à l'unaminité peut autoriser le cautionnement. Il a également pu être jugé qu'un cautionnement conforme à l'intérêt social est valable, mais d'autres décisions ont refusé d'admettre cette troisième possibilité et ont exigé une conformité à l'objet social ou une décision unanime des associés. A défaut par expemle en cas d'objet social n'auorisant pas la société à se porter caution pour une telle opération, le cautionnement pourrait être déclaré nul.

Le délai de préavis réduit peut-il être invoqué par un locataire lorsque son concubin est muté?

La question n'est pas définitivement tranchée, la loi du 6 juillet 1989 ne visant que des évènements personnels aux locataire. Si l'on se réfère à plusieurs décisions de justice ainsi qu'a une réponse ministérielle, on peut présumer lorsqu'existe une communauté de vie (entre époux et concubins), les deux locataires peuvent bénéficier du délai de préavis réduit pour un évènement survenu à un seul d'entre eux. A l'inverse, cette solution ne s'applique pas aux autres cas de colocationnsans communauté de vie. Ainsi une décision de justice a refusé de faire bénéficier les deux colocataires du préavis réduit car ils n'étaient "que" frère et soeur.